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內地樓價愈升愈有 中央招數失效？高盛, 花旗, 中原地產, 摩通?

國家統計局剛公布7月70大城市房價，其中69個城市的新建商品住宅樓價均錄得按年上漲，北京更以按年增長18.3%名列榜首。對於中央屢下令以壓抑過熱房價，卻換來「調不改漲」的局面，有分析認為，隨著「國五條」落地時間愈長，政策對市場的心理影響亦逐漸減弱，從而增加樓市上漲的可能。由於中央推出的政策均難以扭轉房價升勢，導致民眾對政策預期改變，樓市調控必須出台長效機制。

調控房價一直是中央不遺餘力的工作，只是在剛性需求龐大的環境下，房價始終愈壓愈升。觀乎國家統計局剛公布的7月70大城市房價數據顯示，當中69個城市的新建商品住宅樓價均錄得按年上漲，其中名列榜首的北京，按年增長18.3%，連續17個月錄得漲幅；其他城市如上海、廣州及深圳，漲幅亦分別達16.5%、17.4%及17%。除了一線城市，其餘大多數城市升幅則少於一成。
　
　　至於剛宣布調整限購令的溫州，是唯一房價錄得跌幅的城市，按年下跌2.6%，為連續23個月下降。此外，新建住宅售價按年上升7.5%，連續第七個月上升，升幅較6月的6.8%擴大。
　
7月房價升勢未止

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，受剛性需求拉動和近期地價上漲等諸多因素影響，7月70個大中城市房價總體仍呈漲勢，但房價上漲的城市個數與6月基本相同，惟當月新建商品住宅價格環比漲幅總體繼續收窄，「7月70個大中城市中，新建商品住宅價格環比漲幅在1%以上的有12個，較6月減少8個；最高漲幅為2.2%，比6月的最高漲幅回落0.2個百分點。其中深圳、上海及北京等一線城市的環比漲幅分別比6月收窄0.8、0.3及0.1個百分點；福州、嶽陽及南充等二三線城市環比漲幅收窄幅度較為明顯，均收窄1個百分點以上。」
　
政策心理影響減弱
　
　　中原地產市場研究部總監張大偉亦指出，雖然從房價上漲城市和平均環比漲幅看，7月數據繼續放緩，但因基數愈來愈大，實際市場感覺的漲幅已不小，隨著「國五條」落地時間愈長，政策對市場的心理影響亦逐漸在減弱，從而增加樓市上漲的可能。
　
　　事實上，政策對市場的心理影響愈來愈低亦不無道理，因為現在就有不少分析指，現時房地產調控力度與過去幾年相比明顯較低調。去年中共「十八大」後的3次重要會議，皆嚴厲強調房地產調控，但這次政治局會議對於房地產的說法，只提出「促進房地產市場平穩健康發展」，根本沒有提過房地產調控，因而被解讀為，將不再進一步加強房地產調控。
　
中央容忍房價上漲
　
　　花旗認為，與上屆政府相比，新一屆政府對房價上漲似乎有更大容忍度。這屆政府不大可能下令執行全國性房地產調控措施，也不大可能放鬆貨幣政策，或會通過增加住宅市場供應，作較為長遠的政策計劃。
　此外，即使中央推出限購及限貸等行政手段，以圖壓抑持續上漲的樓市，成效亦愈來愈不顯著，以房價上漲得最快的北京和廣州為例，即使已迎過更嚴厲的限價政策，惟難以阻擋房價上漲的步伐。
　
「地王」頻生升勢醞釀
　
　　看北京房價愈升愈有，無奈北京卻是執行「國五條」政策最嚴厲的城市，無論是20%個稅抑制、單身限購、直接限價，以及最近上調二手房過戶指導價等，但仍然無法真正壓制房價上漲。
　
　　張大偉認為，當前「調不改漲」的現實，已導致民眾改變對政策的預期，樓市調控必須出臺長效機制。
　
　　在政策「調不改漲」的局面下，甚至有部分市場人士預期，在溫州限購調整及房地產A股再融資或開閘等因素刺激下，房地產市場或可能醞釀新一輪升勢。到底是甚麼原因出現此想法？主要是有見近數月的土地拍賣愈趨活躍，令「地王」頻生有關。
　
　　以深圳為例，繼7月底卓越地產以71.8億元(人民幣，下同)投得前海土地，創下深圳總價「地王」之後，8月16日華潤置地(01109)又以109億元投得前海推出的第三塊土地，再度創下深圳新的總價「地王」。
　
　　地王再現，無疑令市場擔心會拉高房價，不過，地價之所以持續攀升，實際是與土地供應有關。據統計，今年上半年全國房地產用地供應8.24萬公頃，同比增加38.8%，與2011年同期相比增加17.3%，供應量為近年新高。
　
　　另一方面，當下內地房地產市場還有一個問題，就是區域分化的趨勢愈來愈明顯。數據顯示，一線城市房價從去年9月進入上升軌道，到今年6月漲幅已超過12%；然而二線城市則從去年11月開始上升，到今年6月累計漲幅約6%；至於三四線城市則從今年3、4月起至今漲幅不足2%，有分析認為這正是中國房地產市場開始出現區域分化特徵。
　
溫州微調限購令
　
　　近日溫州市限購令鬆綁，溫州每家庭可購兩套房的消息一出，隨即掀起當地一場搶購潮。
　
　　數據顯示，在限購令調整後的第一周(8月7日至13日)，溫州樓市的成交量較一周前增長147.95%，達1629套，日均成交近232.71套。
　
　　溫州大學房地產研究所統計數據顯示，接下來溫州市區將有27個項目會擇機入市，總供應量達到157.82萬平方米，其中住宅項目110.08萬平方米，商業類達到47.74萬平方米，預計2013年溫州市整體推出市場的土地或會達200萬平方米。
　
房地產調控長效機製成形
　
　　據內地傳媒報道，國家發改委、住房和城鄉建設部等有關部門協同推進兩年多後，房地產調控長效機制已完成草稿起草，並進入徵求意見階段。該機制主要涉及房地產保有交易環節稅負、地方政府土地出讓金收支管理、城鎮居民住房保障等內容。若一切順利，房地產調控長效機制最早有望於第十八屆「三中全會」後對外落實頒布。
　
　　所謂房地產長效機制，是指完善住房和住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等；加強保障性安居工程在資金籌措、分配退出和運營管理等方面的工作。
　
　　有分析指，時移世易，若繼續以行政手段進行短期市場修正的政策效果明顯遞減，因此出台新房地產調控長效機制為當務之急。只是在現行體制框架下，所謂的長效機制卻又很難真正發揮長期效用，因此必須透過更多制度改革來推進。
　
　　以目前最受關注的房產稅為例，從完善房地產保有環節稅負的角度觀察，房產稅擴容至全面實施是必然過程，但目前內地房地產行業的稅收種類繁多，房地產部門的實際稅負過高。
　
碧桂園短線銷售有力
　
　　踏入8月業績期，已有多隻內房股公布過業績，雖然不少業界人士都表示，過去高毛利率的時代已不復再，不過由於內地對住房需求始終仍在，故大多繼續看好今後內房股的表現，其中碧桂園(02007)獲多家券商看好。
　
　　高盛發表報告指，碧桂園上半年基本盈利佔其全年預測的55%，毛利率按年升1個百分點至34%，至7月13日銷售達400億元人民幣，佔全年目標的65%，管理層指未賣存貨降至328萬平方米，顯示現金流改善，料上半年底負債率由58%降至33%，反映下半年可售物業及併購新項目，故上調合約銷售預測維持買入，目標價由4.6元升至4.9元。
摩通亦指，上半年業績強勁，消除市場對該公司執行能力的懷疑，未來數年，公司有足夠土地儲備維持增長率，短線銷售動力很可能會維持，至10月有16個樓盤出售，未來12個月預測PE為7.3倍不貴，故維持增持，目標價由5.25元升至5.4元。

楼主的几篇文章都是自己所著还是从别处搬运而来？如果是从别处转发的，能否告知网站地址

现在哪个中国老百姓还相信房价能被调控下来呢？不看这类新闻了。