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香港楼市蟹行

新鸿基向香港楼市兜头浇了一盆冷水。
2月10日，新鸿基地产宣布新盘“尔峦”大降价。价格普遍比去年初推时下调，部分单位的每平方米报价比去年低34%，如果计及额外给买家的税收优惠，单价相当于同比下跌近45%。此前，长江实业新年首个新盘销售让利25%。
香港媒体把新鸿基比作春江水暖鸭先知的那只敏感鸭。2009年初全球金融海啸还在肆虐，新鸿基就以每平米20万元的高价开售“天玺”豪宅。到2014年初，香港豪宅还位于高位，新鸿基却以低价推盘，市场恐慌难免。
新鸿基是极端案例，香港楼市的真实情况是，房价略有下行，一二手楼两重天。
房价下行确凿无误。根据中原地产的数据，最具指标意义的蓝畴屋苑的成交记录，港岛太古城屋苑过去一年的成交单价下跌幅度在6%~7%之间。利嘉阁地产研究部主管周满杰表示，“判断香港楼市进入熊市为时尚早。”衡量香港楼市表现两个标准，即中原城市领先指数和屋苑租金。中原城市领先指数尚未跌破上轮熊市的低位100点，私人住宅租金高于去年同期每平方英尺22.7港元的水平。香港楼市未入冬，但下行趋势明显。
一手房市场远好于二手房。据戴德梁行香港2013年第四季度报告数据，整体物业临时买卖合约中，一手房成交从6月份的135宗上升到10月份的773宗、12月份的1151宗。二手房市场以价格换空间，2月17日，香港《经济日报》报道，马年春节由于大幅降价，香港10大楼盘二手房成交量低位反弹，近20宗成交，相比前一周近5宗的成交量增加了2.8倍，多宗房源降价幅度在6.7%～14%。相比而言，2011年、2012年二手楼盘成交量逾40宗，大幅降价空间仍然不大。
香港房价下行是政府“辣手摧花”的结果，阻断了外地客到香港房地产市场投资。市场简称3D，即BSD(买家印花税)、SSD(额外印花税)和DSD(双倍印花税)。针对非香港永久居民，BSD税率约15%，SSD是按持有房产半年、1年、2年内出售，征收交易额的15%、10%和5%，该税种旨在限制短炒。DSD则是把原先的印花税翻倍征收，主要旨在限制小型楼宇的炒卖——以200万交易额的房子来说，原来印花税只要100元，现在要高达3万元，再配合SSD，对小型楼盘短炒交易打击巨大。
此招一出，内地投资客止步，他们不愿意多支付起码20%以上的成本，不愿意承担更高的风险，香港房地产丧失了最重要的炒作概念，有源头才有活水，香港房地产市场的活水就是源源不断的新鲜水源，是香港市场的增量而非稳定的存量。
内地投资客具有极强的边际拉动力。中原地产的数据，2010年上半年登记一手中小型住宅的内地买家占整体金额及交易宗数比例，分别为15.5%和13.2%；二手市场内地买家的占买卖金额比例的6.6%，占交易宗数比例5.5%。2013年5月，內地买家在香港商业地产投资者比例从以往的10%上升到30%左右。3D一出炒家观望，香港土地注册处的数据显示，2013年所有楼宇买卖合约较2012年下跌39%，合约价值下跌30%，短线投机交易几乎绝迹。莱坊董事及大中华研究及咨询部主管林浩文表示，今年内地买家比例可能由现在的5%增至10%。这是美好的愿望，内地买家在满世界收购。
香港受压，资金出远海，据世邦魏理仕今年2月公布的数据，2013年中国的海外地产投资突破了80亿美元，远远超过了2012年20亿美元的水平，置业热潮从全球门户城市向二线城市扩展。大多数中国资本流向了北美、欧洲、中东和非洲。2013年，中国在北美的地产投资增长至25亿美元，2012年这一指标还不足5亿美元。而欧洲、中东和非洲的投资总额由10亿美元上涨到30亿美元。
香港的竞争者不是内地城市，而是其他国际城市，香港对内地投资客锁门，资金就流向其他国际城市追逐收益。
另一方面，香港市场是发达市场与新兴市场冷暖洋流的汇聚地，随着资金离开新兴市场，与内地一样，香港按揭贷款利率上升，不利于香港本地居民、在香港有产业者购房。今年1月，香港金管局提交立法会的文件显示，2009年首推逆周期措施以外，香港新批出住宅按揭成数平均由64%降至55%；按揭供款占入息比例亦由41%降至35%。银行按揭利率已由3年前的不足1%，升至平均2.25%，今年有可能继续上升。
如果港府打开闸门，内地水滚滚而入，香港楼市崩盘也难。香港楼市主要是政策取向，现在减压，目的是为QE退出内地市场承压时放货币增压。香港楼市下行，表明在成熟市场严厉打压敏感投资客，可以起到四两拨千斤的效果。
        香港楼市升难，降也不易，如蟹横行，与内地的大城市现状相同。但内地城市有城镇化人口大迁徙背景，这是另一个艰辛而漫长的故事。