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【回顧展望－中國樓市】中央不干預成新常態，明年樓市更回歸市場

中國樓市自２０１３年下半年開始進入調整期，今
年延續調整，無論地產投資、商品房銷售金額及面積都在下跌。在中央不再出手調控的大政策環
境下，各地方政府針對當地市場對各種「限」字令作出了修正，而人民銀行在１１月的減息再進
一步刺激用家入市，各地樓市成交量見起色。展望２０１５年，剛剛閉幕的２０１４中央經濟工
作會議，有關房地產市場的政策意見，再度缺席，是繼２０１３年，中央經濟工作會議以來再次
沒有提及房地產。市場認為，地產業已進入「新常態」，未來一段時間仍將繼續調整，而中央繼
續採不干預政策，行政化退出，市場化佔上風。

＊商品房銷售量價齊跌＊

　　在限購、限貸、限價等行政性手段的制約下，內地樓市在今年首季愈趨冷清，從而引發了４
月開始在各地紛紛取消或寬鬆執行「限購令」，在全國數十個限購城市中，至今只剩下北京、上
海、廣州、深圳四個城市依然限購。而在樓價跌勢持續之下，人民銀行終在９月最後一天出手，
鬆綁樓市限貸，購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為３０％，利率下限為貸款基
準利率的０﹒７倍，同時大幅降低二套房的貸款門檻；１１月下旬，人行減息，此前壓抑的剛需
也加速入市。
　　行政調控政策誤傷需求，而接近年底推出的系列金融政策雖有助提振這些需求，但樓市恢復
仍需時間。國家統計局最新的數據顯示，今年商品房銷售面積、銷售額都有所下滑。首１１月，
商品房銷售面積同比下降８﹒２％，跌幅比首１０月擴大０﹒４個百分點；商品房銷售額跌
７﹒８％，跌幅比首１０月份收窄０﹒１個百分點。交易量下降，高庫存影響新開工面積，首
１１月全國累計新開工面積同比跌９％。
　　價格方面，據測算，１０月７０個大中城市新建住宅銷售價格同比下降２﹒６％，跌幅大於
上月的１﹒３％。７０個大中城市中，價格同比上漲的只有廈門、鄭州和合肥，四個一線城市全
部下跌。

＊國泰君安：明年考驗地產商定價＊

　　展望來年，多家機構預期房地產投資將進一步下降，去庫存料成各地的主旋律。國泰君安國
際地產分析員余立峰向《經濟通通訊社》表示，９月以來限購退出、按揭放鬆，對市場影響正面
，１０月及１１月的銷售數據已出現按月回升，不過從推盤量與成交量對比的數據顯示，有近
五至六成的單位仍沒能售出，相信消化這些庫存將延至明年。
　　余立峰認為，對地方政府來講，若要繼續賣地增加收入，就要支持地產商去庫存，因此明年
的樓市政策將在此著眼，如通過調整普遍住宅標準，減契稅，調整住房公積金上限，提供房貸利
率優惠等等。因存在下調存款準備金率的預期，銀行放貸變積極，刺激銷售。
　　至於明年樓價走勢，余立峰預期，一二線城市樓價持平或小幅下跌，原因是明年去庫存下，
地產商要推出周轉率快的樓盤，剛需及改善型是主流，這些樓盤的樓價相對低。而三四線城市的
樓價走勢則相對悲觀，因始終存在人口流失，新增人口追不上供應量等問題。
　　明年樓市更為回歸市場化，地產商將面臨更大的挑戰。余立峰指，如何為樓盤定價成為關鍵
，太進取可能失去市場，太保守又可能被對手早著先機，相信地產商們要把握好市場需求，審慎
推盤。