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地产股的大局观

房地产行业经过近20年的高速发展，已经进入了行业的下半场，行业的格局将发生巨大的改变。第一，行业的集中度将进一步加强，2012年百强房企的市场份额是15%，2016年是40%，到2020年将达到60%，以恒大，碧桂园，融创为首的5家房企将在2020年占据20%到30%的市场份额。第二，中国的城镇化还没结束，地产下半场还有15到20年的增长，而赚钱效应最明显的依旧是住宅。而万达这种搞商业地产的，净利润增长速度肯定比不上一线地产股。当然有些公司开始转型做了城市服务商，像万科，因为后续城市化增长缓慢后，存量的市场比增量市场有更大的机会，比如配套服务以及存量空置房房盘活等，这个将来前景虽然也不错，但目前最大利润之源还是住宅，好在万科几年内最大收入依旧是卖房。第三，不管后期国家调控政策如何，前期高负债拿地，获得廉价大量土地储备的，将提前获得地产下半场的船票，恒大，融创和碧桂园提前将一部分对手打败了。

以上几家企业中，都同时持有，才行业集中度进一步提升的背景下，龙头是优质资产。本人相对更看好融创。第一，孙宏斌一直专注住宅，从顺驰开始就一直这样，专注是成功的条件之一，且多年来融创发展不错。第二，孙宏斌当年在顺驰失败过，对于高负债行业有过失败经历，才能在继续经营时怀有敬畏之心。当然，在失败后能够再起来的人，也不是一般能力的人，不少企业家对孙宏斌都有肯定之声。第三，整体而言，融创目前销售排名在第6左右，股价尚未完全反应它的真实排名，股价整体估值也不高。