查看完整版本: 华润置地2021年营收净利双增毛利率下滑

华润置地2021年营收净利双增毛利率下滑

3月31日，华润置地(01109.HK)刊发2021年业绩，并举行媒体电话会，总裁李欣、首席运营官张大为、首席财务官郭世清、首席战略官谢骥出席并答媒体问。

　　2021年，华润置地总营收2121亿元、归母净利润324亿元，分别同比增长18.1%、8.7%。全年实现销售额3158亿元，同比增长10.8%。

　　同期，加权融资成本仅3.71%、净有息负债率为30.4%，“三道红线”仍居“绿档”；截止期末，现金及银行结存为1087亿元，同比上升21.6%。

　　业绩公告显示，华润置地董事会建议宣派末期股息每股人民币1.207元，折合港币1.484元；计入中期股息每股人民币0.173元，折合港币0.208元后，2021年全年股息按年增长10.2%至每股人民币1.38元，折合港币为1.692元。

　　开发物业毛利率下滑拖累整体毛利率

　　在主要盈利指标中，华润置地2021年整体毛利率有所下滑，从2020年同期的30.9%下降至27%，降幅为3.9个百分点；拉长时间线来看，系2014年以来首次下降至30%以下。

　　业绩公告显示，主要系报告期内开发销售业务毛利率由2020年同期的29.1%，下降至2021年的23.7%，下滑5.4个百分点，由此拖累公司的整体毛利率水平。

　　开发业务为华润置地的第一大收入板块，2021年结算面积大幅增长41.5%，由此带动该板块收入增长，全年实现收入1838.61亿元，同比增长17%。具体到一二线城市，结算收入占比达79%。

　　2021年，华润置地也采取了降低成本及土增税的方式来对冲毛利率压力，成本分拆后由2020年的10590元/平方米，降至2021年的9428元/平方米，但2021年公司的结算均价还是同比下降了17.3%至12453元/平方米，由此影响开发业务最终毛利率。

　　不过，2021年华润置地的开发业务全年销售额仍同比增长了10.8%，实现3157.6亿元；对应的销售面积为1755万平方米，同比增长23.7%。

　　以区域城市来看，2021年来自华东大区销售额贡献比为23.3%，深圳大区次之为20%。

　　按照此前华润置地在2020年业绩会上披露的2021年年度销售目标为3150亿元来计算，其最终的目标完整率为100.24%。

　　

　　华润置地2021年分大区销售业绩，图片来源：华润置地截止2021年业绩公告

　　根据克而瑞研究中心披露的数据，2021年百强房企销售额同比降3.5%；全口径千亿房企达到43家，与2020年持平，但规模房企2021年整体的销售目标完成率不到90%。

　　克而瑞披露的《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，华润置地全口径销售额位列第八位；去年同期为第九位。

　　另据业绩公告，截止2021年末，华润置地已签未结开发销售型业务营业额为2171亿元，其中的1411亿元计划于今年年内结算，为今年业绩提供保障。

　　开发业务的土地储备方面，2021年新增土储面积1439万平米、权益面积1107万平米，即权益比提高至77%；全年新增土储61块，总地价1490亿元，权益地价1126亿元；截止期末，总土地储备为5778万平方米，一二线占比保持在70%。

　　“今年毛利率将保持在25%以上”

　　针对毛利率的下降，李欣指出，“我们跟同行交流也发现，大家都对行业的毛利率水平回归到20%左右或者20%以上的毛利率是一个共识。现在毛利率下降主要的原因还是由于2017、2018年中国房地产市场高歌猛进，彼时所拿的高地价到如今结转，从而导致毛利率水平下降和回调。”

　　在他看来，未来行业回到过去30%的高毛利时代是不太可能的，“不过我们还是有信心把开发业务的毛利率维持在22%、23%的水平，算上投资物业的毛利率，公司整体毛利率保持在25%以上。”

　　谈及市场的走向，他的看法是，“政策层面肯定是见底的，我们也注意到，尤其是进入今年三月份以来，政府宽容政策的出台已经显现。目前消费者的消费信心可能也处于触底的状态，需要一些综合的提振力量来提升市场。”

　　不过，他也表示，目前一些一线城市和强二线城市已经处于回暖的状态，比如说售楼处客流量明显提升，或者是二手房成交在回升，“行业多数观点都认为今年的整体逻辑是上半年低开、下半年回升，我也是这么认为的。”

　　据张大为介绍，今年华润置地的销售资源有5278亿元，其中有去年年底库存的2200多亿，新增的可售资源有3000亿，可售资源比较充足。

　　从城市能级分布来看，90%以上的可售资源分布在一、二线高能级城市；从产品类型来看，住宅产品占比接近70%，货源结构比较合理。

　　“从3月份开始，包括政策的出台，包括客户的来访和客户转化来看，市场出现了回暖的迹象，我们预期今年上半年的市场会有复苏，下半年会逐渐的企稳回升。”他表示，结合手上的销售资源和管理能力，公司有信心实现全年的销售指标。

　　在具体的实施策略方面，将动态制定针对性的策略，针对新开盘的项目要“保销售、保利润”；针对滞销的项目在“保营销”的同时，也要“保利润”；针对公建项目，会调整货源结构，实现资源换仓，并积极拓展大客户。

　　不过，管理层并未透露具体的销售目标。李欣的说法则是，在去年的基础上，华润置地希望今年能有所提升。

　　今年1月，地产行业的首单并购贷款落地，华润置地获批招商银行200亿元并购融资额度，专用于并购业务。并购贷将如何使用、后续落地情况如何、今年的投资标准等问题，也为外界所关注。

　　“我们已经对外公布的并购贷额度有200亿，但到目前为止，实际上获批的并购贷储备已经有400亿了。”郭世清称，一旦项目成熟，华润置地的并购贷款可以随时启用。

　　谈及并购标准，谢骥称，华润置地对待收并购的态度是积极与谨慎并存，“目前我们侧重于项目端收并购，不考虑对公司或平台的收并购。针对收并购项目与招拍挂的土地，我们都会进行风险和回报的对比，多方考量后再进行收并购。”

　　“预计到2022年末在营购物中心达到66个”

　　相比开发销售业务来看，2021年华润置地经营性不动产业务即投资物业（包括酒店经营）实现收入174.3亿元，同比增长36.3%；毛利率68.2%，同比上升1.8个百分点。

　　截止2021年末，华润置地投资物业土储面积1095万平米，其中购物中心占比69%，一二线城市面积占比提高至85%。

　　具体到细分板块，购物中心为第一大收入来源，2021年实现租金收入139亿元，同比增长38.1%；营业成本及两费占比合计下降7.5个百分点，毛利率提升2.2个百分点至74.1%，对投资物业板块总收入的贡献比约80%。

　　在运营效率方面，2021年购物中心零售额为1072亿元，按年增长45%；新开业购物中心出租率接近100%，带动整体出租率提高2.3个百分点至97%，月均坪效提升24%至2536元。

　　2021年，华润置地实现9座购物中心新开业，新增获取购物中心项目12个；截止期末，在营万象系列购物中心为54个。

　　写字楼板块在2021年实现收入19亿元，同比增长20%；毛利率小幅上升至71.9%；截止期末，在营写字楼项目23个。

　　酒店板块2021年实现收入16亿元，同比增43.9%；毛利率回升2.7个百分点至11.1%，平均房价水平从疫情前的925元/晚恢复至1020元/晚。

　　除了开发物业和投资物业两大板块，基于主业协同和资源获取以及未来增长，华润置地在城市建设与运营、长租、产业、康养和影业等多个地产衍生领域也有所布局，并将这些业务定位为“生态圈要素型业务”。

　　具体到2021年，“生态圈要素型业务”实现整体收入167亿元。其中，城市建设与运营业务收入占比95.4%；长租公寓板块实现收入3.13亿元，同比增长46%。

　　“截至2021年末，长租业务在营项目30个，储备项目16个，房间总数5.25万间。”华润置地方面称，到十四五末期，该板块将实现管理规模行业前十、央企第一，成为中国集中式长租公寓行业盈利能力前3的行业品牌。  

　　按照华润置地给出的业绩指引，公司预计到2022年末在营购物中心数量将达到66个，2025年将达到近100个。在继续聚焦重点城市持续深耕，实现在营购物中心一二线核心城市占比高达81%。